2026 上半年房市展望
自從 2024 年下半年那場震驚市場的「限貸令」與第七波信用管制以來，台灣房市彷彿從沸騰的派對直接進入了寒蟬效應的靜止期。站在 2026 年的開端，許多朋友都在問：這波低氣壓還要持續多久？房價真的會鬆動嗎？
身為在業界處理房貸業務的 PM，同時身兼都市計畫背景的我，觀察2026 年上半年的房市將呈現一種「體質校準」的態勢。以下針對國際情勢、政策壓力、價格分化與資金動向，分享我的四個核心觀察。
一、 國際降息潮湧動，為何台灣可能「獨樹一格」？
進入 2026 年，全球主要經濟體因通膨趨緩，紛紛面臨降息壓力以刺激經濟。然而，台灣的情況卻截然不同。受惠於 AI 產業鏈的持續深耕與半導體出口的強勁動能，台灣 2026 年的經濟表現預期依然穩健。
當市場資金依舊充裕，且國內通膨仍維持在溫和區間時，央行並沒有隨國際潮流降息的急迫性。「高利環境」在 2026 年上半年可能成為常態。 這意味著購屋者的利息負擔不會顯著減輕，對於想靠「資金槓桿」進場的投資客來說，持有的隱形成本將持續墊高，進一步擠壓獲利空間。
二、 信用管制「定格」，自住買盤成為唯一的舞者
過去那種「全民皆炒房」的氣氛已不復見。在央行連續幾波精準打擊下，目前市場留下來的幾乎清一色是「剛性需求」——也就是真正有自住、換屋需求的你我。
2026 年的市場結構將變得非常純粹。由於多屋族的貸款成數被大幅限縮，加上寬限期的取消，市場上「短線進出」的投機客已銷聲匿跡。現在的看屋族更在乎的是生活機能、格局與長期的資產保值性。如果你是首購族，這其實是個好消息：你不再需要跟那些口袋深不可測的投資客競價，市場回歸到一個相對理性的選品時代。
建議真的有購屋需求的朋友，可以多出來多多看房，遇到適合的物件就可以下手。
三、 房價的「大分流」：蛋黃區抗跌，蛋白區「以價換量」
關於房價，我的預測是「分歧」。
- 預售市場： 因應碳費開徵與缺工問題，營造成本依然支撐著價格。建商為了維持品牌價值與財報表現，預售屋價格預計將「持平盤整」，採取縮小坪數或送家電、裝潢等行銷方式來維持總價帶。
- 成屋市場： 這是 2026 年最精彩的觀察點。蛋黃區（核心地段）因供給稀缺且剛需強勁，房價依然會像磐石一樣穩固。然而，過去幾年過度炒作、機能尚未到位的蛋白區甚至蛋殼區，將面臨極大的成交壓力。
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整體來說北部的價格支撐性優於南部。在這些區域，我們已經看到部分急於獲利了結的屋主或銷售壓力較大的案場，開始出現價格下修以求成交。對於想撿便宜的自住客來說，2026 上半年將是前往蛋白區「殺價」的好時機。
四、 申貸警報：把握第一季，防範「自主管理」再加碼
最後，也是我最想提醒大家的一點。目前央行採取「逐月追蹤」銀行不動產放款水位，這讓各銀行的放款審核變得極為嚴謹。
經過一年的管制，各行庫彷彿脫韁野馬，稍微有些空間能夠承坐房貸業務。伴隨大量交屋潮來襲，2026第一季的整體購屋新承作量應該會呈現上升，導致集中度上升。因此我預測在 2026 年第一次理監事會議中，央行有可能會進一步要求銀行加強「自主管理」。這代表限貸令的困境可能會在第二季第三季重演：
- 核貸速度變慢： 銀行會更挑客戶，優先撥款給本行 VIP 或首購優質戶。
- 估價保守： 銀行給出的估價可能跟不上成交價，導致你必須準備更多自備款。
我的建議： 若你有確定的購屋計畫，請務必把握 2026 年第一季 進行申貸。通常年初的放款額度相對充裕，一旦等到年中或央行有新政策出台，申請難度只會節節攀升。
小結
2026 年的房市不再是盲目衝刺的賽道，而是一場比拼「耐心」與「資金實力」的馬拉松。對於自住者而言，這是一個可以靜下心來挑選好產品的年度；對於投資者而言，則是重新審視資產配置的轉折點。
